转自：中国经济时报
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■夏金彪
近期，多地密集推出新一轮存量商品房收储计划，引发市场高度关注。
杭州市安居集团发布《关于持续推进收购存量商品房用作保障性住房工作的通告》，将面向杭州八个城区公开征集已建成存量商品房（含开发商自持商品房）项目；广州市再次发布房源征集通告，进一步加大收购存量商品房用作保障性住房的力度，明确收购房源建筑面积原则上在90平方米以下且优先选取整栋或独立单元未售楼栋项目；青岛市表示，将继续深化和完善存量商品房收购用作保障性住房的创新模式，坚持“以需定购”原则，持续优化政策体系，扩大收购范围和规模，强化项目后续管理与服务，探索建立房地产发展新模式……
收购存量商品房是化解房地产库存、完善住房保障体系的关键举措。通过政府或相关机构收购存量商品房，可以直接减少市场上的供应量，缓解房地产市场的下行压力，促进房地产市场止跌回稳。同时，收购存量商品房可以大大缩短保障性住房的供应周期，更快地满足人民群众对保障性住房的需求。
收购存量商品房政策是由2024年5月召开的全国切实做好保交房工作视频会议首次系统提出。会议明确指出，商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同年10月，财政部表示，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。
在中央政策的引导下，一些地方开始试点收购存量商品房用作保障性住房。这些试点城市在收购对象、收购价格、资金来源等方面进行了积极探索，积累了一定的经验。据不完全统计，超过60城表态支持国有企业收购存量房用作保障房，其中超32城发布征集公告。
目前，收购存量商品房政策已经在去库存、稳民生等方面取得初步成效。例如，根据广西壮族自治区住房和城乡建设厅公布的数据，截至6月底，广西全区收购存量商品房2万套，拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点。收购的存量商品房主要用于保障性住房、城中村改造安置房等，让中低收入群体尽早入住的同时，也促进了房地产市场交易的活跃和预期的稳定。
需要指出的是，尽管收购存量商品房取得初步成效，但该政策在推广过程中仍面临诸多挑战。例如，如何确定合理的收购价格是核心难题，价格过高可能导致国有资产流失，价格过低则难以吸引开发商出售。此外，尽管财政部提出用专项债券，但专项债额度有限，且需优先用于存量土地，导致收购存量商品房资金不足，地方政府的财政压力依然较大，如何确保长期、稳定的资金来源，是政策能否持续推进的关键。
今年以来，商品房去库存持续推进。根据国家统计局数据，1—10月，新建商品房销售面积7.2亿平方米，同比下降6.8%，其中住宅销售面积下降7.0%。可是，商品房库存仍处于较高水平。另外，10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比均下降，房地产市场仍处于止跌回稳之中。目前，在需求端政策已经基本放开的情况下，供给端的收购存量商品房政策成为促进房地产市场止跌回稳的重要手段。
相较于前期试点，新一轮收购存量商品房在机制、规模等方面有所改进。例如，广州等地将收购从“一次性任务”转为长期制度，常态化征集房源，持续优化保障性住房供给；杭州市新一轮存量商品房收储，覆盖八城区，房源征集规模更大；青岛市也表示，扩大收购范围和规模，强化项目后续管理与服务。
接下来，在国家层面的统筹指导下，各地收购存量商品房的创新实践和不断推进，不仅为当前房地产市场止跌回稳提供有力支撑，也为未来住房保障体系的健全和房地产市场的可持续发展奠定基础。
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